Cumpărarea unui complex de apartamente este un proces lung, uneori complicat. Este important pentru dvs. să găsiți un complex de apartamente pe care credeți că are potențialul de a face bani. Dacă este necesar, lucrați îndeaproape cu un agent imobiliar pentru a găsi proprietăți și cu un contabil pentru a analiza potențialul financiar al unui complex de apartamente. Pentru a solicita un împrumut, adunați informațiile necesare și abordați mai mulți creditori. De asemenea, este o idee bună să consultați un avocat imobiliar pentru a vă ajuta în acest proces.
Pași
Partea 1 din 4: Găsirea unui complex de apartamente
Pasul 1. Alegeți ce tip de complex să cumpărați
S-ar putea să doriți să cumpărați un complex de apartamente care constă numai din clădiri de apartamente. Cu toate acestea, ar trebui să luați în considerare și cumpărarea unui complex cu „utilizare mixtă”. Acest tip de complex conține, de asemenea, bunuri imobiliare comerciale pe care le puteți închiria.
- Un complex care în prezent nu este o utilizare mixtă ar putea fi convertit. Cu toate acestea, zonarea trebuie să permită acest lucru.
- De asemenea, gândiți-vă la ce facilități doriți să aibă complexul dvs. de apartamente. De exemplu, poate avea o sală de fitness, o piscină sau zone comune pentru a deține funcții private.
Pasul 2. Luați în considerare angajarea unui agent imobiliar
Veți dori să cumpărați un complex într-o zonă care nu scade, iar un agent vă poate ajuta să identificați aceste zone. Discutați cu alți proprietari de complexe de apartamente despre dacă au lucrat cu un agent și dacă le-ar recomanda.
- În mod ideal, ar trebui să mergeți cu cineva care lucrează ca agent cu normă întreagă. Un part-time ar putea să nu cunoască piața din interior și din exterior.
- Desigur, puteți căuta singuri complexe de apartamente. Verificați online, discutați cu alți investitori și conduceți prin cartiere. Cu toate acestea, un agent cu experiență în complexe de apartamente vă poate economisi timp.
Pasul 3. Vizitați complexe de apartamente
Întotdeauna vizitați personal un complex înainte de a decide să cumpărați. Ar trebui să vă plimbați prin toate clădirile complexului și să vizualizați toate zonele comune. Luați notițe și puneți întrebări. Cumpărarea unui complex de apartamente este o investiție mare și nu ar trebui să mergeți mai departe decât dacă vă simțiți confortabil cu starea clădirilor.
- Nu treceți printr-o singură clădire din complex. Dacă faceți acest lucru, atunci puteți presupune că celelalte clădiri sunt în stare echivalentă. Fiți sceptici dacă agentul vânzătorului rezistă să vă arate toate clădirile din complex.
- Nu uitați să vizitați seara, astfel încât să puteți verifica elementele de securitate la complexul de apartamente. Trotuarele ar trebui să fie bine iluminate, ușile încuiate corespunzător și nimeni nu ar trebui să fluture în jurul spațiilor.
Pasul 4. Discutați cu proprietarul actual
Puteți obține o mulțime de informații valoroase întâlnindu-vă cu proprietarul actual al complexului de apartamente. Fii pregătit să pui întrebări relevante. De exemplu, întrebați despre următoarele:
- Câte unități sunt închiriate? Va fi mai ușor să finanțezi un complex de apartamente care este închiriat.
- De cât timp sunt chiriașii acolo? Un complex cu chiriași pe termen lung poate fi mai stabil.
- De ce vinde proprietarul? Retragerea sau schimbarea investițiilor sunt motive legitime. Cu toate acestea, un proprietar care vinde pentru că pierde bani este un steag roșu. Rețineți că motivul pentru care un proprietar vinde poate fi confidențial.
Pasul 5. Solicitați informații despre chiriașii actuali
Veți dori să cunoașteți detaliile despre contractele lor de închiriere. Solicitați „rent-roll”, care ar trebui să conțină următoarele informații:
- Lista chiriașilor și a unităților acestora.
- Dimensiunile fiecărei unități.
- Condiții de închiriere.
- Suma chiriei și depunerii.
- Numărul de dormitoare și băi din fiecare unitate.
Partea 2 din 4: Analiza profitabilității
Pasul 1. Estimați cât puteți percepe în chirie
Nu ar trebui să cumpărați un complex de apartamente decât dacă vă permiteți. Analizați dacă proprietarul actual a închiriat unități prea ieftine sau dacă chiria este în concordanță cu rata pieței.
- Găsiți complexe de apartamente comparabile online. Uitați-vă la cât de mult își promovează unitățile. Pentru o resursă excelentă care vă poate ajuta să aflați prețurile chiriei din apropiere, vizitați
- De asemenea, puteți întreba diferite companii de administrare a proprietății care este rata de piață din zona dvs.
- Dacă complexul are spațiu comercial, atunci un agent imobiliar vă poate ajuta să vă dați seama cât să percepeți.
Pasul 2. Estimează-ți cheltuielile
Complexele de apartamente au nevoie de întreținere constantă, deci trebuie să analizați cheltuielile de întreținere. Obțineți declarația de profit și pierdere de la proprietarul actual. Totuși, nu aveți încredere în ea 100%. Proprietarul ar putea fudge unele numere pentru a face complexul de apartamente mai atractiv. Verificați de două ori informațiile despre cheltuieli:
- Obțineți informații fiscale despre complex de la evaluatorul județului.
- Estimează costurile de administrare a proprietății contactând o companie de administrare a proprietății. Întrebați cât taxează. De obicei, taxa lor se bazează pe un procent din chiria așteptată.
- Calculați cantitatea de întreținere necesară. Dacă nu ați mai administrat niciodată un complex de apartamente, discutați cu un proprietar actual. Întrebați cât cheltuiesc anual reparând fiecare unitate sau terenul. În mod ideal, ați dori să cheltuiți aproximativ 40% din banii pe care îi luați pentru cheltuieli de funcționare.
Pasul 3. Rulați numerele
Împrumutătorii nu vă vor da bani pentru a cumpăra un complex de apartamente, cu excepția cazului în care puteți demonstra că va fi profitabil. Colaborați îndeaproape cu un contabil pentru a restrânge numerele și a crea documentele financiare necesare pentru a arăta un creditor. Puteți găsi un contabil contactând societatea de contabili publici din statul dvs.
- Calculați-vă venitul net din exploatare, care este venitul dvs. brut mai puțin cheltuielile.
- Creați o analiză a fluxului de numerar. Arată cum se compară suma de bani pe care o ai cu suma pe care o vei cheltui. Când începeți sau în perioadele în care piața de închiriere este slabă, este posibil să nu aveți flux de numerar.
- Rețineți că și creditorii își vor gestiona propriile numere, precum și evaluatorul care apreciază complexul.
Partea 3 din 4: Obținerea finanțării
Pasul 1. Verificați raportul de credit
Aveți dreptul la un raport de credit gratuit în fiecare an. Creditorul dvs. se va uita la istoricul dvs. de credit personal, așa că ar trebui să îl trageți și să verificați dacă există erori.
- De exemplu, ar putea fi listate conturi care nu sunt ale dvs. sau un cont ar putea fi listat în mod necorespunzător ca fiind în mod implicit sau în colecții. De asemenea, limita de credit poate fi greșită.
- Începeți devreme. Întregul proces de dispută poate dura până la 60 de zile pentru a fi finalizat și veți dori un raport de credit curat înainte de a vă adresa creditorilor.
Pasul 2. Aflați despre împrumuturile comerciale
Împrumuturile pentru imobiliare comerciale nu sunt aceleași cu împrumuturile pe care le acordați pentru a vă cumpăra propria casă. În general, împrumuturile pot fi de 30 de ani sau de cinci sau șapte. Ratele dobânzilor pot fi, de asemenea, variabile sau fixe.
- Dacă puteți obține un împrumut fără recurs, atunci clădirea va asigura împrumutul ca garanție. Cu toate acestea, împrumuturile fără recurs nu sunt disponibile pentru toți debitorii, iar clădirea trebuie să aibă o valoare de cel puțin 2,5 milioane de dolari.
- Cu un împrumut recurs, rămâneți personal răspunzător pentru împrumut. În caz de neplată, puteți fi trimis în judecată și puteți pierde bunuri personale. Împrumuturile de recurs sunt mai riscante, dar ar putea fi singurul tip de împrumut pe care îl puteți obține ca nou proprietar.
- Creditele comerciale necesită, de asemenea, o plată în avans de aproximativ 30% din prețul de achiziție.
- Dacă aveți probleme cu obținerea unui împrumut comercial, luați în considerare obținerea unui contract imobiliar. Contractele imobiliare necesită o avans mare, dar sunt mai puțin greu de aprobat. Plata anticipată poate fi mai mică decât ar cere o bancă, în funcție de cât dorește vânzătorul.
Pasul 3. Faceți proprietarului o ofertă
Discutați despre ce este o ofertă rezonabilă cu agentul dvs. imobiliar, care va depinde de starea pieței locale. Dacă piața este fierbinte, poate fi necesar să plătiți prețul cerut - sau chiar mai mult.
- Indiferent de cât de fierbinte este piața, insistați asupra unei perioade de depozitare de 90 de zile. Veți dori cel puțin 60 de zile pentru a primi o inspecție. Acest lucru vă va lăsa 30 de zile pentru a examina documentele înainte de închidere.
- Dacă utilizați un creditor, întrebați-l cât timp au nevoie pentru a vă procesa împrumutul. În funcție de creditorul dvs., poate fi necesar să solicitați proprietarului mai mult timp pentru a obține totul împreună.
Pasul 4. Inspectați clădirea
Angajați un inspector cu experiență în proprietăți comerciale cât mai curând posibil, în cazul în care apar complicații sau întârzieri ulterior. Găsiți un inspector obținând o sesizare de la un agent imobiliar sau vorbind cu un alt proprietar de complex de apartamente.
- Verificați din timp ce va fi inspectat. Întrebați dacă trebuie să angajați un inspector de specialitate pentru a inspecta o piscină sau un teren de tenis.
- Dacă inspectorul găsește probleme, cereți vânzătorului un credit, care va reduce suma pe care o plătiți. Alternativ, vânzătorul ar putea face reparațiile înainte de închidere.
Pasul 5. Colectați informațiile necesare pentru cererea de împrumut
Trebuie să oferiți creditorului informații despre complexul de apartamente atunci când depuneți cererea, deci colectați următoarele înainte de a vă adresa unui creditor:
- poze cu complexul de apartamente
- Planuri de nivel
- harta zonei înconjurătoare
- descrierea proprietății (de exemplu, numărul de unități, anul în care a fost construit etc.)
- actualizări așteptate
- informații despre chirie
- pretul de cumparare
- numele agenților imobiliari, avocaților și companiilor de titluri implicate în tranzacție
Pasul 6. Solicitați împrumutul
Abordați mai mulți creditori, astfel încât să le puteți compara ofertele. Solicitați o cerere și trimiteți-o împreună cu documentația dvs. justificativă. Dacă ofițerul de împrumut are nevoie de mai multe informații, furnizați-le cât mai curând posibil.
Pasul 7. Comparați împrumuturile
După ce v-a aprobat, creditorul vă va trimite o scrisoare de intenție sau o foaie de termen. Analizează-l cu atenție. Acesta va specifica suma pe care o puteți împrumuta și alte condiții. Alegeți împrumutul ale cărui condiții sunt cele mai bune pentru dvs.
- Semnați foaia de termen sau scrisoarea de intenție pentru creditorul pe care îl alegeți. În acest moment, poate fi necesar să vă plătiți depozitul.
- Creditorul ar trebui să urmeze cu un angajament de împrumut complet (și final).
Partea 4 din 4: Închiderea complexului de apartamente
Pasul 1. Angajați un avocat
Va trebui să semnați multe documente legale înainte de a putea cumpăra complexul de apartamente. Nu încercați să faceți totul singur. În schimb, ar trebui să angajați un avocat cu experiență pentru a întocmi și revizui toate documentele. Avocatul poate face următoarele:
- Elaborați, negociați și revizuiți acordul de cumpărare.
- Căutați credite de la proprietar pentru a face reparațiile necesare.
- Asigurați-vă că titlul este clar.
- Configurați escrow.
Pasul 2. Creați o companie cu răspundere limitată pentru a deține complexul de apartamente
Dacă cineva este rănit la complexul de apartamente, s-ar putea să vă dea în judecată pentru că ați fost neglijent în întreținerea dvs. Dacă pierdeți procesul, persoana vătămată poate veni după bunurile dvs. personale, cum ar fi propria dvs. casă. Deținând complexul prin intermediul unei LLC, bunurile dvs. personale sunt protejate.
- Deținerea clădirii ca LLC nu vă protejează de toate procesele. De exemplu, creditorul dvs. vă poate acționa în justiție dacă nu respectați un împrumut recurs. Cu toate acestea, deținerea complexului de apartamente ca LLC va oferi o protecție semnificativă împotriva vătămărilor corporale și a altor procese.
- Începeți o LLC prin depunerea documentelor corespunzătoare la secretarul de stat și obținerea permiselor sau licențelor necesare. Avocatul dvs. vă poate ajuta, de asemenea, deoarece acest lucru poate consuma mult timp.
Pasul 3. Examinați contractele și dezvăluirile
Va trebui să efectuați diligență semnificativă împreună cu avocatul dvs. pentru a încheia un contract imobiliar. De exemplu, va trebui să faceți următoarele:
- Solicitați un sondaj de titlu adecvat. În general, un plan de complot ipotecar este insuficient. În schimb, veți avea nevoie de un sondaj de titlu ALTA.
- Examinați orice dezvăluiri despre proprietate. De exemplu, proprietarul ar putea dezvălui că ceva nu este în regulă cu proprietatea care nu a fost prinsă de inspector.
- Examinați închirierile și documentele chiriașilor pentru cesiunea lor.
- Luați în considerare impactul restricțiilor de zonare asupra complexului de apartamente. Dacă doriți să convertiți un complex în utilizare mixtă, atunci acesta este un pas cheie.
- Examinați contractele de servicii pentru complexul de apartamente.
- Obțineți permisele necesare pentru a face reparații.
Pasul 4. Participați la închidere
Avocatul dvs. ar trebui să participe la închidere împreună cu un reprezentant al LLC-ului dvs. (dacă ați format unul). Ar trebui să primiți diverse documente la închidere, inclusiv un act de renunțare la contractele de leasing și contractele.
Pasul 5. Angajați pe cineva care să gestioneze complexul de apartamente
În funcție de dimensiunea complexului, ar putea fi impracticabil să gestionați singur proprietatea locuind la fața locului. În schimb, ar trebui să angajați o companie de administrare a proprietății. Ei vor administra proprietatea prin colectarea chiriei și programarea reparațiilor.
- Verificați costurile. În general, companiile de administrare a proprietății percep 5-10% din chiria colectată.
- Discutați cu alți proprietari pentru a primi recomandări. Alternativ, puteți consulta asociația locală de apartamente.
- Comparați companiile de administrare a proprietății pe baza mai mult decât prețul. Uită-te și la serviciile pe care le oferă.
