Cumpărarea de case mai vechi, repararea lor și apoi revânzarea lor cu profit este cunoscută în mod obișnuit ca „răsturnarea” unei case. Întoarcerea cu succes depinde de găsirea proprietăților la un preț suficient de mic pentru a permite un profit atunci când investiția inițială și costul reparațiilor sunt scăzute din prețul final de vânzare. Există o varietate de moduri în care puteți găsi case de răsturnat. În primul rând, compilați o listă de case folosind resurse online, informații de la biroul grefierului județean și consultând un agent imobiliar. Evaluează cu atenție toate casele. Înainte de a efectua o achiziție finală, consultați profesioniștii și negociați cu vânzătorul. Acest lucru vă va ajuta să găsiți cel mai bun preț pentru a obține profit prin răsturnarea unei case.
Pași
Partea 1 din 3: Compilarea unei liste de case
Pasul 1. Aflați despre prețurile medii de pe piața dvs
Primul pas pentru a găsi case de răsturnat este să vă cunoașteți piața. Vrei să te asiguri că înțelegi care este prețul mediu în zona pe care o cauți, astfel încât să poți identifica cel mai bine casele subevaluate.
- Uitați-vă la o varietate de case aflate în prezent pe piață pentru a obține o idee despre prețul mediu. Acest lucru nu numai că vă va oferi o idee despre ce case sunt subevaluate, ci vă va da o idee despre cât ar trebui să vindeți o casă reparată.
- De asemenea, ar trebui să analizați factorii care afectează valoarea unei case. Casa este într-un cartier sigur? Este lângă o școală sau un district de afaceri? Are factori care îl fac de dorit pentru cumpărătorul mediu? Veți dori să vizați casele subevaluate din aceste zone, deoarece este mai probabil să le vindeți pentru profit mai târziu.
Pasul 2. Căutați case subevaluate folosind instrumente online
Una dintre cele mai bune modalități de a începe să căutați case pentru a răsturna este utilizarea instrumentelor online. Motoarele de căutare online vă vor permite să oferiți o gamă de prețuri și să căutați case în anumite zone. Începeți lista dvs. găsind o varietate de case online.
- Puteți căuta case folosind site-uri precum Zillow, Realtor.com sau Trulia. Modificați motorul de căutare pentru a afișa mai întâi cele mai mici prețuri. Uită-te la o varietate de case și salvează listele de interes pe computerul tău.
- Acest lucru vă va oferi o idee despre locul în care tind să fie case mai ieftine într-un cartier. Acest lucru vă poate ajuta să vă restrângeți căutarea pe drum, atunci când căutați case prin intermediul unui agent imobiliar sau al altor puncte de vânzare.
- Rețineți că casele subevaluate nu sunt întotdeauna cele mai ieftine. Vrei o casă vândută mai mică decât valoarea de piață, dar care să poată fi reparată și revândută pe drum. Cea mai ieftină locuință dintr-o zonă poate avea probleme serioase și nu merită investiția.
- Există câteva site-uri web noi în anumite zone ale județului care vă pot oferi un loc bun pentru a începe și fac o parte din verificarea pentru dvs. BMV face o treabă excelentă de a rula comps automatizate și de a le compara cu prețul de listă, astfel încât ofertele sub valoarea de piață (sau subevaluate) să fie deja filtrate pentru dvs. Chiar dacă este posibil ca fiecare afacere să nu fie mare, vă poate oferi un loc minunat pentru a începe cercetarea unei posibile proprietăți. Acest site oferă, de asemenea, alte statistici utile, cum ar fi vânzările REO și zilele medii pe piață în zonă. Acest tip de numere pot oferi o perspectivă asupra a ceea ce se întâmplă la vecinul țintă.
Pasul 3. Vizitați biroul grefierului județului pentru a găsi case în procesul de executare silită
Casele care trec printr-un proces de executare silită vor fi, în general, mai ieftine. Casele blocate sunt ușor de răsturnat și este posibil să nu necesite reparații ample. Este posibil să puteți face o ofertă direct proprietarului, care poate fi mai ieftină decât să treceți printr-un agent imobiliar. Puteți vizita biroul funcționarului județean local sau biroul funcționarului județean din zona pe care doriți să o cumpărați, pentru a găsi listele de case blocate.
Pasul 1.
- Discutați cu un lucrător de la birou despre cum să găsiți case blocate. De obicei, căutați o Notificare de vânzare, Lis Pendens sau o Notificare de neîndeplinire a obligațiilor.
- De asemenea, puteți verifica ziarul local. De obicei, există o secțiune de notificare publică care vă avertizează asupra caselor blocate.
Pasul 2. Căutați case în afara orașelor mari
Nu vă limitați căutarea la orașe mai mari. În timp ce casele din orașe tind să se vândă pentru mai mult, totuși puteți obține profit dacă răsturnați case în afara unui oraș. De obicei, puteți găsi case la prețuri reduse, între 2 și 3 ore în afara limitelor orașului.
- Nu merge prea rural. Este puțin probabil ca o fermă dintr-o zonă izolată să se vândă cu un profit mare. Respectați orașele mici din apropierea orașelor sau a zonelor suburbane.
- Dacă este posibil, priviți casele departe de coaste. Casele din orașele din Midwest și Sud au prețuri mult mai ieftine decât casele de pe coasta de est sau de vest.
Pasul 3. Configurați un sistem automat de alertă
Dacă găsiți o casă la un preț bun, doriți să fiți prima persoană care face o ofertă. Acest lucru vă poate oferi un avantaj față de concurență. Este o idee bună să aveți configurat un sistem automat de alertă. Discutați cu agentul dvs. imobiliar despre un sistem automat de alertă. Dacă nu lucrați cu un agent, site-uri precum Zillow vă permit, în general, să configurați alerte automate cu privire la case cu un anumit preț într-o anumită zonă.
Pasul 4. Căutați case de vânzare de către proprietar
Dacă un proprietar trebuie să vândă rapid o casă, poate renunța să mai vorbească cu un agent imobiliar. Casele scoase la vânzare de către proprietar se pot vinde mai ieftin. Este posibil ca proprietarii să nu cunoască adevărata valoare a proprietății lor și să o lase să plece la un preț mult sub valoarea de piață. Este o idee bună să conduceți prin unele cartiere în care vă gândiți să cumpărați case pentru a răsturna. Fii atent la semnele care citesc „De vânzare de către proprietar”.
Pasul 5. Consultați un agent imobiliar
Este întotdeauna o idee bună să ai un profesionist de partea ta. Dacă sunteți nou pe piața imobiliară, discutați cu un agent imobiliar despre găsirea de case de răsturnat. Un agent calificat vă poate ajuta să vă îndreptați spre case de înaltă calitate, la prețuri scăzute, care să răspundă nevoilor dumneavoastră.
- Puteți găsi un agent imobiliar online sau răsfoind paginile galbene. Puteți citi recenziile unui agent pe un site web precum Yelp pentru a vă asigura că au o reputație solidă.
- De asemenea, ar trebui să cereți altor persoane care au răsturnat casele o recomandare pentru un agent. Un agent imobiliar ar trebui, de asemenea, să fie dispus să vă ofere informații de contact despre clienții anteriori. Discutați cu clienții anteriori și puneți o varietate de întrebări pentru a vă asigura că un potențial agent imobiliar este solid.
Partea 2 din 3: Evaluarea investițiilor potențiale
Pasul 1. Vizitează o varietate de case
Nu vă limitați căutarea atunci când căutați case de răsturnat. Vizitați o mare varietate de case în mai multe zone diferite. Cântărește avantajele și dezavantajele fiecărei case pe care o vizitezi, astfel încât să poți decide ce case merită investiția ta.
- Participați la multe case deschise din cartierul ales. De asemenea, ar trebui să discutați cu agentul dvs. imobiliar și să cereți să vizitați mai multe case într-o singură zi.
- Obțineți o idee despre motivul pentru care casele pot fi ieftine. Este posibil ca unele case ieftine să aibă nevoie de reparații extinse sau să se afle în locații proaste. Este posibil ca alte case să aibă nevoie doar de reparații minore și pot fi scăzute din cauza altor factori, cum ar fi proprietarii care trebuie să vândă rapid.
Pasul 2. Nu te feri de casele care necesită reparații
Unele case pot avea un preț mai mic, deoarece au nevoie de lucrări de reparații. Majoritatea caselor pe care le găsiți atunci când răsturnați casele vor fi o parte superioară de fixare, așa că nu vă lăsați la o lucrare de reparații. Dacă reparațiile se pot face rapid și la un preț mai mic, locuința ar putea merita investiția.
- De multe ori, o casă are nevoie doar de reparații cosmetice. O vopsea proastă, covoare slabe sau un miros puternic pot lăsa o casă pe piață pentru o lungă perioadă de timp. Acest lucru va duce la reducerea prețului casei. Cu toate acestea, probleme de acest gen sunt destul de ușor de rezolvat.
- Cercetează singur. Apelați o varietate de antreprenori și întrebați-i cât costă în general anumite reparații. De asemenea, ar trebui să întrebați proprietarii de case sau agenții imobiliari dacă există reparații majore care trebuie făcute la domiciliu.
Pasul 3. Faceți o mulțime de oferte
Este o idee bună să faceți o mulțime de oferte atunci când căutați case pentru a răsturna. Piața va fi probabil oarecum competitivă și nu veți putea achiziționa fiecare casă pe care faceți o ofertă. Profesioniștii vă sfătuiesc să utilizați regula 100-10-1. Acest lucru înseamnă că ar trebui să te uiți la aproximativ 100 de case, să faci o ofertă pentru aproximativ 10 case și să ajungi să cumperi de fapt o casă din cele 10.
- Nu vă fie teamă să faceți oferte pe case care nu sunt prima dvs. alegere. Majoritatea sumelor licitate vor cădea oricum. Dacă ajungeți la o casă care nu a fost prima dvs. alegere, puteți profita la maximum de achiziție.
- Cu toate acestea, nu faceți oferte la casele pe care știți că nu le doriți. O casă într-un cartier foarte rău, de exemplu, probabil nu este o investiție care merită. Faceți oferte numai pentru casele pe care simțiți că le puteți trăi cu flipping.
Partea 3 din 3: Discutarea cu profesioniștii despre efectuarea unei achiziții
Pasul 1. Faceți o inspecție a locuințelor asupra proprietăților pe care intenționați să le cumpărați
Nu cumpărați niciodată o proprietate fără o inspecție a locuinței efectuată din timp. Angajați un inspector de locuințe calificat pentru a evalua locuința înainte de a face o ofertă.
- Un inspector la domiciliu va fi un terț neutru care nu este interesat să reducă la minimum daunele pentru a face o vânzare. El sau ea vă va anunța câtă muncă este necesară acasă.
- O casă care necesită reparații minore este o investiție excelentă dacă doriți să răsturnați o casă. Cu toate acestea, o casă care are nevoie de renovări majore poate să nu merite timpul și banii.
Pasul 2. Discutați cu un avocat
Cu excepția cazului în care sunteți singur licențiat în drept, nu ar trebui să cumpărați niciodată o casă fără să discutați cu un avocat imobiliar. Există o mulțime de acte și contracte implicate în achiziționarea unei case. Un avocat imobiliar calificat vă va sfătui cu atenție și vă va împiedica să luați decizii de cumpărare slabe.
- Puteți găsi un avocat imobiliar online sau în paginile galbene locale. De asemenea, ar trebui să vorbiți cu prietenii sau colegii care schimbă case și să solicite o sesizare.
- Citiți întotdeauna recenziile înainte de a angaja un avocat pentru a vă asigura că alegeți pe cineva cu o reputație solidă.
Pasul 3. Obțineți estimări privind costurile de reparații de la o varietate de profesioniști
Doriți să vă asigurați că costul reparațiilor nu depășește profitul eventual al unei case. Apelați o varietate de antreprenori autorizați din zona dvs. Spuneți-le de ce fel de reparații aveți nevoie și cereți-le estimări. Calculați aproximativ cât va fi costul total al reparațiilor.
- Unii antreprenori nu vor furniza o estimare gratuită dacă nu dețineți proprietatea decât dacă aveți deja o relație de lucru cu ei. În unele cazuri, este posibil să vi se solicite să plătiți o mică taxă pentru a obține o estimare pentru reparațiile la o proprietate pe care nu o dețineți.
- Apelați o varietate de locuri și căutați cele mai mici tarife. Cu toate acestea, ar trebui să citiți recenzii online și să discutați cu alți clienți înainte de a vă stabili un contractor.
- Dacă există reparații minore, cum ar fi o lucrare de vopsea proastă, vă recomandăm să le faceți singur. Acest lucru vă poate economisi niște bani atunci când răsturnați casa.
Pasul 4. Crunch câteva cifre pentru a afla cât de mult să ofere pentru o casă
Veți dori să vă asigurați că orice casă pe care o achiziționați poate obține profit. Pentru a afla cât de mult ar trebui să oferiți, va trebui să faceți câteva calcule simple. Agentul și avocatul dvs. imobiliar ar trebui să vă poată ajuta să estimați anumite costuri, precum și eventualul preț de vânzare al proprietății dvs.
- Veți avea nevoie de ceea ce se numește Valoarea după reparare (ARV). Acesta este prețul pentru care proprietatea va vinde în cele din urmă, iar agentul dvs. poate afla acest preț pentru dvs., analizând vânzările recente din cartier.
- Vrei ca ARV să fie aproximativ 70% din ceea ce ai plăti pentru casă. Înmulțiți ARV cu 0,7 pentru a afla cât ar trebui să plătiți pentru casă. De exemplu, o casă cu ARV de 200 000 USD nu trebuie cumpărată cu mai mult de 140 000 USD dacă nu necesită reparații. Cu toate acestea, ar trebui să deduceți costul reparațiilor. Dacă locuința dvs. necesită reparații în valoare de 40 000 USD, nu o cumpărați cu mai mult de 100 000 USD.
Pasul 5. Negociază cu vânzătorul
Ar trebui să negociați întotdeauna înainte de a vă stabili un preț final. Dacă negociați cu vânzătorul, este posibil să obțineți chiar și un preț mai mic decât ați dorit pentru început. Nu acceptați primul preț pe care îl solicită vânzătorul, mai ales dacă este mai mare decât prețul maxim pe care l-ați calculat.
Aici este util să faci o mulțime de oferte. Dacă sunteți dispus să renunțați la vânzare, este posibil ca vânzătorul să renunțe la oferta dvs
Video - Prin utilizarea acestui serviciu, unele informații pot fi partajate cu YouTube
sfaturi
- Comandați întotdeauna o căutare completă a titlului înainte de a plăti în numerar pentru ca o proprietate să fie răsturnată. În caz contrar, este posibil să trebuiască să purtați o luptă în justiție pentru a vă recupera investiția dacă titlul nu poate fi transmis legal.
- Poate dura de la 2 săptămâni la un an pentru ca un titlu să fie clar. Asigurați-vă că există o situație de titlu, astfel încât să puteți anula dacă există rapoarte tulburătoare în raportul de titlu. Dacă este posibil să ștergeți aceste elemente, atunci poate doriți să continuați, dar dacă nu, atunci poate doriți să renunțați.
- Dacă ajungeți să pierdeți bani când răsturnați o casă, ceea ce nu este neobișnuit, atunci poate doriți să închiriați casa pentru un an sau 2 pentru a câștiga niște bani în plus din ea înainte de a o vinde.
