Există o sumă incredibilă de bani de făcut pentru a răsturna case noi, dacă poți face bine. De fapt, puteți câștiga cu ușurință 25 000 $ sau mai mult pe flip și o puteți face în mai puțin de 90 de zile. Cu toate acestea, rețineți că, de asemenea, veți pierde atât de mult sau mai mult pe un flip dacă calculați greșit oportunitatea. Flipping case noi poate fi o modalitate de a câștiga sume mari de bani într-un mod neconvențional, dar necesită, de asemenea, cercetare, muncă grea și un apetit sănătos pentru risc.
Pași
Partea 1 din 4: Determinarea dacă schimbarea casei este potrivită pentru dvs
Pasul 1. Asigurați-vă că aveți suficienți bani în plus
Întoarcerea unor case noi implică cumpărarea unei case sau a unei proprietăți. Deci, pe lângă adăugarea unei alte ipoteci la cheltuielile dvs. lunare, va trebui, de asemenea, să veniți cu o plată în avans. Sperăm că prețul dvs. de vânzare va acoperi aceste cheltuieli. Indiferent, veți avea nevoie de o sumă mare de bani la îndemână și de un buget lunar flexibil pentru a începe să întoarceți casele.
Sunt, de asemenea, alte cheltuieli, cum ar fi utilitățile și taxele, care intră în joc. Când vindeți casa, va trebui, de asemenea, să plătiți impozit pe câștigurile de capital asupra profitului dvs
Pasul 2. Gestionează-ți așteptările
Flip-urile de succes nu cumpără și nu vând case decât să facă eforturi intermediare sau de marketing. Dă-ți seama că va trebui să depui muncă și cheltuieli pentru a face schimbări în casă în multe cazuri. În altele, veți dori să evitați comisioanele agenților imobiliari și să încercați să vindeți singuri casa, ceea ce necesită un pic de marketing și de muncă. Asigurați-vă că sunteți dispus să depuneți eforturi pentru a face acest lucru corect.
Pasul 3. Asigurați-vă că aveți suficient timp liber
Acesta nu este un hobby de weekend, ci un loc de muncă cu normă întreagă. În majoritatea cazurilor, va trebui să programați lucrările de întreținere, să supravegheați construcția cu privire la adăugiri sau modificări și să vă ocupați de alte probleme care apar cu casa. De asemenea, va trebui să le arătați singuri potențialilor cumpărători dacă nu intenționați să utilizați un agent imobiliar. Ar fi dificil să programezi toate acestea în jurul unui alt loc de muncă cu normă întreagă.
Pasul 4. Să poți face față riscurilor și eșecurilor
Șansele sunt, veți face cel puțin câteva greșeli atunci când începeți să răsturnați casele. Aceste greșeli vă pot costa mii sau zeci de mii de dolari. În plus, pot apărea accidente care te costă mii sau îți stabilesc proiectul curent înapoi săptămâni sau luni. Dacă ești genul de persoană care nu poate gândi și acționa rațional în aceste perioade de stres, este posibil ca răsturnarea casei să nu fie pentru tine.
Partea 2 din 4: Căutarea unei proprietăți
Pasul 1. Familiarizați-vă cu cum să cumpărați o casă sau un apartament
Dacă ați făcut deja acest lucru, atunci știți deja procesul și este de a doua natură. Dacă nu ați cumpărat niciodată o casă, atunci consultați un agent imobiliar. Există câțiva pași implicați în achiziționarea unei case cu care trebuie să vă familiarizați. În general, acest proces include plasarea unei oferte, obținerea unei ipoteci, eliminarea condițiilor și luarea în posesie.
De asemenea, puteți sări peste vânzarea inițială cumpărând în totalitate propriile loturi și construindu-vă propriile case pe ele pentru a le vinde. În acest proces, puteți fie să construiți singur casa, fie să angajați un constructor care să o facă pentru dvs. Aceste două procese sunt specificații cunoscute și, respectiv, construcții personalizate
Pasul 2. Cercetează condițiile pieței din zona ta
Discutați cu agenții imobiliari despre volumul și cererea de locuințe pe care le întâmpină. De asemenea, vă recomandăm să căutați în ziarul local rapoarte privind locuințele.
- Piața imobiliară este ca piața de valori, în sensul că are atât cicluri „taur”, cât și cicluri „urs”. Piața imobiliară poate dura ani și ani pentru a trece de la un ciclu la altul. Aceasta înseamnă că proprietățile imobiliare ar putea avea fie „cerere mare”, fie „cerere redusă” la un moment dat.
- Dacă zona dvs. se confruntă în prezent cu "cerere redusă" pentru case, va fi mult mai dificil sau cel puțin mai puțin profitabil să răsturnați casele.
- Dacă doriți cu adevărat să începeți cu flipping, dar găsiți că piața locală a locuințelor nu este potrivită pentru aceasta, luați în considerare mutarea într-o zonă cu o piață mai activă. Cercetează cele mai tari piețe online. Unele zone se confruntă în prezent cu recuperări dramatice ale prețurilor și sunt pregătite pentru investiții flip.
Pasul 3. Găsiți o proprietate
După ce ați decis că este momentul potrivit pentru a începe un nou proiect, căutați lotul potrivit în bugetul dvs. Există mai multe modalități de a face acest lucru.
- Unii oameni caută proprietăți aflate în dificultate. Acestea sunt cele pe care vânzătorul este „disperat să le vândă”, din motive precum divorțul, falimentul, decesul, starea proastă a proprietății sau întârzierea efectuării plăților. Dorința vânzătorului de a vinde vă va permite să negociați un preț mai bun pe teren.
- O altă modalitate este să localizați pur și simplu zonele orașului sau orașului dvs. care sunt „cartiere noi”, unde se desfășoară toate construcțiile noi. Mergeți acolo și conduceți-vă. Căutați indicatoare plasate de constructori care doresc să vândă noua lor casă sau loturile deschise disponibile.
Pasul 4. Luați în considerare ce tip de locuință ați putea construi pe o proprietate
Cercetați-vă și aflați ce stil de casă, dimensiune și caracteristici specifice sunt la modă sau sunt vândute în mod obișnuit în zona dvs. Uită-te la casele noi care se vând și încearcă să le imiți succesele. Este posibil să trebuiască să formați o echipă cu un proiectant și arhitect pentru a vă face o idee realistă a ceea ce puteți face cu un lot și un buget dat.
- Încercați să vă planificați casele care vând în intervalul mediu-superior. Ceea ce înseamnă asta este suma în care familia medie ar putea să-și permită. În general, asta înseamnă între aproximativ 200 000 și 500 000 USD în funcție de zona dvs. Doriți acest interval de preț, deoarece acestea se vând cel mai rapid, deoarece există cea mai mare densitate a populației care caută aceste case de nivel mediu. Ar putea fi mult mai puțin sau mult mai mult, dar cam asta e media.
- În multe cazuri, locuința trebuie să aibă trei sau mai multe dormitoare și cel puțin două băi complete.
Pasul 5. Contactați constructorii despre „specificații de case
"O altă modalitate de a găsi o casă este pur și simplu căutând o listă a constructorilor din zona dvs. Sunați-i pe toți și întrebați-i dacă au vreo" casă specifică "de vânzare. Așa se numește o casă nouă fără proprietar propriu-zis (altul decât constructorul).
- Motivul pentru care doriți să luați în considerare găsirea unei case noi este simplu. Este nou, nu sunt necesare renovări. Se arată mult mai bine și veți primi mai mulți oameni să-l vadă decât ați face-o într-o casă mai veche. Iar marginile sunt mai mari. Asta înseamnă că noile case primesc o „primă”. Dacă o persoană dorește să locuiască într-o casă nouă, trebuie să plătească un preț mai mare. Aproape ca să cumperi o mașină nouă de pe lot, doar că nu se va deprecia.
- În plus, noile cartiere oferă în general mai multe funcții și facilități, cum ar fi parcuri, pârâuri, trasee de mers pe jos, etc. Sunt mai frumoase, cu mai multe upgrade-uri. Casa ta este înconjurată de case noi frumoase. Toate aceste caracteristici combinate se adaugă și facilitează răsfoirea casei.
Pasul 6. Investigați în continuare oportunitățile dvs. preferate
În timp, veți restrânge căutarea la câteva proprietăți. În acest moment, faceți câteva cercetări cu privire la fiecare constructor pe care îl luați în considerare pentru a vă asigura că sunt reputați și vor termina casa în conformitate cu standardele pe care le pretind, cum ar fi blaturi de granit, covor de 50 de uncii și alte specificații. Asigurați-vă că fac lucrări de calitate și chiar inspectează unele dintre celelalte case pe care le-au construit. Dacă nu au alte case construite care să vă arate, atunci fiți foarte atenți.
Asigurați-vă că utilizați datele din serviciul de listări multiple (MLS) pentru a vedea tendințele vecinătății și valorile medii pentru case similare. Acest lucru ar trebui să vă ofere o idee despre valoarea de piață a casei. Accesați https://www.mls.com pentru a utiliza serviciul
Partea 3 din 4: Cumpărarea proprietății
Pasul 1. Luați în considerare costurile
Uitați-vă la costurile lotului, taxele de construcție și costurile de construcție. De asemenea, va trebui să țineți cont de comisioane, impozite pe proprietate și asigurări, precum și costul finanțării investiției. Sumați aceste numere utilizând cifrele din constructorul dvs. și proiecte comparabile. Puteți utiliza apoi acest total pentru a compara cu un preț de vânzare estimat pentru a determina dacă puteți obține sau nu un profit rezonabil din vânzarea casei.
Pasul 2. Odată ce ați găsit o proprietate care este foarte bună, săriți pe ea
Dacă știți, pe baza comparațiilor MLS efective din acea zonă, ați putea să o întoarceți cu cel puțin 25 000 $ mai mult, mișcă-te repede!
Faceți imediat o ofertă. Dacă este acceptat, vă veți acorda totuși timp pentru a face cercetările despre constructor și starea locuinței.
În ofertă, asigurați-vă că aveți mai multe modalități de ieșire din contract, cum ar fi „sub rezerva finanțării”. Dacă aveți o problemă și trebuie să ieșiți și nu includeți acest tip de clauză, atunci nu veți putea ieși dacă există o problemă. Cel mai frecvent este pur și simplu „supus finanțării până la data x”. Dacă nu puteți face finanțarea până atunci solicitați o prelungire la data condiției
Pasul 3. Achiziționați finanțare
Pentru a cumpăra efectiv proprietatea și a începe sau continua construcția, va trebui să contractați un împrumut. Pentru întoarcerea caselor, probabil că trebuie să încheiați un împrumut cu o rată a dobânzii ridicată, din cauza riscului inerent implicat în răsturnarea casei. În multe cazuri, acest lucru ar putea ajunge la o rată anuală de 10-12%.
Dacă aveți un istoric de credit și un scor bun vă poate ajuta să obțineți o rată mai bună, dar împrumutul va fi considerat în continuare riscant de mulți creditori
Pasul 4. Eliminați condițiile de acasă
Asta înseamnă că trebuie să luați în posesie data contractului. Acest lucru se întâmplă pe măsură ce casa ta este construită. Așadar, acum puteți vorbi cu constructorul și puteți alege caracteristicile și culorile dvs. pentru interiorul și exteriorul casei. Dacă nu aveți experiență în acest sens, atunci aflați dacă constructorul are un profesionist care vă poate consulta.
Pasul 5. Completează-ți casa
Asigurați-vă că monitorizați lucrările constructorului pe măsură ce termină casa conform specificațiilor dvs. Poate doriți să consultați alte cărți sau experți în finisarea casei, în special pentru primele dvs. produse. Veți dori să adăugați finisaje de lux vizibile fără să vă sacrificați prea mult din buget.
- Alegeți texturi, vopsele și materiale „toate culorile neutre” și finisajele care s-ar potrivi cu aproape orice gust. Nu alegeți culori strălucitoare pentru nimic. Amintiți-vă că „răsturnați” această casă. Faci interiorul pentru „altcineva”. Nu este ceea ce vă place, este ceea ce va plăcea populației generale, care este „tonuri neutre” în interior și în exterior.
- Dacă nu faceți altceva, asigurați-vă că bucătăria este perfectă. Aceasta este cea mai importantă cameră din casă pentru mulți cumpărători. Dacă acest lucru este deja bun, uită-te la băile următoare.
Partea 4 din 4: Vânzarea casei
Pasul 1. Acum casa ta este gata, pregătește-o pentru afișare
Scăpați de toate junk-urile și de materialele sau echipamentele de construcție din jur. Această casă va fi scoasă la vânzare. Asta înseamnă că trebuie să fie „100% fără dezordine”. O modalitate simplă de a înțelege acest lucru este să mergeți la orice „show home” din zona dvs. și să vedeți cum au făcut interiorul. Mobilierul dvs., dacă aveți deloc, nu trebuie să fie la fel de bun sau la fel de elegant precum ar putea avea în casa de spectacol.
Nu lăsați nimic la vedere. Pune totul în dulapuri, dulapuri, sertare, subsol și garaj. Părăsind zona principală de locuit arătând netulburată. Nu folosiți nici prea mult mobilier. Nu vrei ca camerele să pară ocupate. De asemenea, nu montați prea multe fotografii sau imagini pe pereți. Vrei ca totul să fie curat. Deoarece cumpărătorul dorește o „casă nouă”, nu o transforma într-o „casă uzată” pentru ei. Transformă-le într-o „casă de spectacol” pentru ei
Pasul 2. Enumerați casa
Puteți să-l vindeți singur pentru a economisi bani sau să-l înscrieți pe MLS cu un agent imobiliar. Motivul pentru care ați dori să vindeți prin MLS este că există mii de agenți imobiliari în zona dvs. care vor vedea listarea MLS (serviciu de listare multiplă) și vor începe să vă arate casa poate chiar „zilnic”. Veți avea o mulțime de agenți imobiliari care concurează pentru a vă vinde casa. Comparați-l cu „doar dvs.” care încearcă să-l vândă. Da, veți renunța la un comision, dar acest lucru poate fi inclus în prețul de vânzare.
- Enumerați-vă casa în mod competitiv în zonă. Cu toate acestea, atunci când cumpărați locuința, ar fi trebuit să obțineți o afacere și ați fi anticipat deja că o puteți revinde cu cel puțin 50 000 $ mai mult pe baza condițiilor reale de piață și a cercetărilor pe care le-ați făcut.
- Nu-l prețui prea mult, altfel nu se va vinde și nu-l prețuiți prea puțin și lăsați bani pe masă. Dar este mai bine să-l subestimezi și să nu fii flexibil la prețul cerut în timpul negocierii, decât să-l supraestimezi și să nu vii nimeni să-l privească.
Pasul 3. Când primiți o ofertă, luați în considerare situația cu atenție
Niciodată, în niciun caz, nu intrați într-o negociere în care tranzacționați oferte înainte și înapoi. Dacă îți dau o ofertă, trebuie să le spui mereu: „Mă voi gândi la asta și mă voi întoarce într-o oră”. Ia-ți ceva timp să te gândești la asta. Nu începeți să tranzacționați oferte înainte și înapoi cu un cumpărător fără a lua cel puțin o oră. Un lucru pe care îl poți face atunci când ești cu cumpărătorul și îți spun „ce zici de atât de mult …”, spune-le „bine, voi lua acea ofertă și mă voi duce să beau o cafea și mă voi întoarce într-una. oră pentru a vă anunța”.
Acest lucru este atât de important, deoarece este posibil să nu vă ofere suficient și acum doriți să contracarați oferta. Ce puteți face este să luați acea oră pentru a vă structura contraoferta. De exemplu, dacă oferta lor este aproape ceea ce îți dorești, dar nu chiar, întoarce-te și spune ceva de genul „bine, îți accept oferta, dar nu părăsesc aparatele”. S-ar putea să fie în regulă cu asta, iar asta constituie 5000 de dolari pe care ai fi pierdut-o dacă ai fi intrat într-o negociere pripită
Pasul 4. Continuați cu vânzarea
Cumpărătorul casei dvs. va dori să i se acorde un interval de timp pentru a „elimina condițiile”. În general, dacă aveți o ofertă, cumpărătorul va fi „serios” în legătură cu casa dvs. Dacă au nevoie de o extensie, dați-o numai dacă există puțină sau nicio altă activitate. Dar dacă totuși primiți o mulțime de alte oferte în casa dvs. sau poate simțiți că nu primiți o ofertă la fel de bună pe cât ați crezut inițial, atunci nu prelungiți data condiției, anulând astfel oferta. Acest lucru vă va permite să vă ridicați oferta de rezervă, care ar putea fi mai bună și mai puternică.
În general, totuși, doriți să fiți acomodat în acest moment pentru a face tranzacția să treacă cu succes. Deci, dacă vor să-și aducă familia pentru a treia oară, lasă-i să vină să o vadă
Pasul 5. Căutați următorul dvs. proiect
Acum că cumpărătorul a eliminat condițiile, puteți începe să căutați o proprietate nouă pe care să o cumpărați sau să încercați să găsiți alta pentru a întoarce în același mod ca tocmai ați făcut-o. În ziua în care intră în posesie, trebuie să fii „afară”. Apoi, la scurt timp după ce au intrat în posesia dvs., veți primi un salariu mare și gras din profitul pe care l-ați obținut din vânzare. Adică, cu excepția cazului în care îl veți transporta în noua casă ajungeți să cumpărați. În general, este mai bine să lăsați acele venituri pe care le faceți acasă.
Nu încasa bani și du-te să cheltuiești banii. Este mai bine să compuneți efectul și să permiteți banilor să meargă la muncă pentru că sunteți în următoarea achiziție decât să-i risipiți la cumpărături și extravaganță. Sigur, cumpărați-vă o vacanță din afacere pentru câțiva mii, dar lăsați restul profitului să lucreze pentru dvs. în următoarea casă sau într-o altă investiție în care vă face și mai mulți bani
sfaturi
- Aceasta este o mare tendință. Dar asta înseamnă și multă concurență. Dacă aveți de gând să faceți acest lucru, asigurați-vă că faceți câteva informații despre el. Cu toate acestea, rețineți că majoritatea spectacolelor, cărților și materialelor care se răstoarnă la domiciliu se concentrează asupra răsturnării proprietăților mai vechi și a proprietăților în dificultate, dintre care unele ar putea avea nevoie de renovări, și acesta este un alt parc de bilă. De aceea, ar trebui să luați în considerare case noi, în care constructorul vrea doar să lichideze pentru o cantitate mică de profit. Unii constructori vor doar să iasă, sau „trebuie să iasă” și vor vinde la pauză.
- Dacă primiți o mulțime de oameni care vin să vă vadă casa, ca în mai multe pe zi, s-ar putea să vă subestimați proprietatea. Nu ați primi atât de mulți, cu excepția cazului în care, probabil, prețul dvs. este atât de scăzut încât oamenii cred că este o afacere excelentă, iar acesta nu este obiectivul dvs. Obiectivul tău este să ai „prețuri competitive”, dar totuși să poți obține profit.
- Încercați să găsiți ceea ce ei numesc o companie imobiliară cu "taxă forfetară". Ei vor primi lista dvs. pe cele mai populare MLS din zona dvs., permițând altor agenți imobiliari să înceapă să vă vândă casa. Cu toate acestea, aceștia percep doar o „taxă forfetară”, care adesea vă va economisi în jur de 40% în comisioanele agenților imobiliari.
- Când cumpărați o casă, cu excepția cazului în care sunteți deja foarte familiarizați cu completarea contractelor și negocierilor, încercați să faceți ca un avocat și / sau un agent imobiliar să fie prezent și să lucreze în numele dvs. Fără ele, vânzătorul ar putea încerca să stabilească termeni care ar putea ajunge să vă facă rău și este posibil să nu știți nici măcar acest lucru. Așadar, doriți ca câțiva profesioniști cu experiență din echipa dvs. să vă sfătuiască înainte de a vă semna pe linia punctată pentru a cumpăra sau vinde casa.
Avertizări
- Scrieți cu atenție un plan de acțiune până la ultimul element. Cântărește toate avantajele și dezavantajele. Cum vă va afecta viața de acasă, aveți o familie la care să vă gândiți, cum vă va afecta acest lucru slujba dvs. și vă puteți permite costurile neașteptate pentru a transporta proprietatea până când o puteți răsturna?
- Aceasta este o schiță de bază despre modul în care se realizează acest lucru. Veți avea de-a face cu sume mari de bani și veți fi în anumite condiții care vă pot costa foarte mulți bani dacă faceți o greșeală. Cu alte cuvinte, fii foarte atent. Acest lucru este destinat persoanelor care sunt dispuse să-și facă temele, să-și pună „eu-urile” și să-și încrucișeze toate „t-urile”. Nu pentru cei care urmează să se grăbească prostește și să-l „aripeze”. Amintiți-vă că există multe oferte pentru aceste oferte.
